É comum que, mesmo após quitado o imóvel, as construtoras neguem-se a outorgar a escritura definitiva ao consumidor, sob argumento de que o imóvel está hipotecado ou em alienação fiduciária para o banco que financiou a construção do empreendimento.

Isso, porque muitas vezes a construtora recebe as prestações, mas não terminou de pagar o financiamento à instituição financeira que viabilizou o empreendimento. E como fica o consumidor?

1) O que fazer? Ação de Adjudicação

A conduta é ilegal e o promitente comprador não pode ser prejudicado. O promitente comprador poderá propor Ação de Adjudicação de imóvel para que seja expedido mandado para registro do imóvel em seu nome.

A Ação Adjudicatória/ de Adjudicação serve para atribuir compulsoriamente a propriedade do imóvel a alguém, por força de decisão judicial. A Ação de Adjudicação/ Adjudicatória irá compelir a construtora à realizar a escritura definitiva.

2) Qual a probabilidade de êxito?

A quitação do imóvel pelo promitente comprador garante a outorga da escritura definitiva do imóvel, nos termos do artigo 1.418 do Código Civil. [1]

Comprovada a quitação, a Ação Adjudicatória tem grandes chances de sucesso, pois essa questão já foi pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília/DF.

O STJ editou a Súmula nº 308, que diz que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. [2]

A súmula procura proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

3) E se houver uma alienação fiduciária para o Banco?

Embora a súmula fale expressamente sobre a ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, sua intenção é a de preservar a boa-fé objetiva nas relações entre consumidores e construtoras.

Logo, apesar de haver diferenças entre a hipoteca e a alienação fiduciária, deve incidir a mesma solução proposta pela Súmula nº 308/STJ, que será aplicada de forma analógica.

“Independentemente da natureza jurídica do instituto utilizado pelas partes contratantes como garantia do contrato de abertura de crédito para a construção das unidades habitacionais (hipoteca ou alienação fiduciária), referida pactuação não tem eficácia perante o consumidor adquirente do imóvel que não interveio no negócio, não foi comunicado da existência do gravame e demonstrou ter quitado o valor integral do preço ajustado com a construtora". [3]

4) O banco fica sem receber?

Não. Como a Súmula nº 308/STJ cuida de ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e banco para com o comprador, não há de nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira. Permanece a dívida entre a construtora e a instituição financeira.

O pagamento da dívida da incorporadora pode ser garantido por uma cessão fiduciária dos direitos dos contratos de compra e venda firmados entre a incorporadora e os compradores, nos termos do art. 22 da Lei n. 4.864/65.

Quer dizer, a instituição financeira se sub-rogará no direito de receber os valores devidos à construtora, recebendo no lugar da construtora. [4]

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