Se você já fez ou pretende fazer uma negociação imobiliária no litoral do Brasil, provavelmente sabe que os terrenos de marinha estão sujeitos ao pagamento do foro e do laudêmio.

Nesse artigo, explicaremos algo que a fiscalização tributária não quer que você saiba: como reduzir o valor do foro e do laudêmio ou recuperar o que foi pago a mais.

Leia até o final e confira, talvez você possa evitar uma cobrança exagerada de foro e laudêmio ou consiga restituição do excesso pago nos últimos anos!

casa na praia deve pagar foro e laudemio uniao — AgInt no AgRg no REsp n. 1.390.071/PE -2019

Atualização do domínio pleno do imóvel, para a cobrança do foro ou da taxa de ocupação, é autorizada (arts. 1º do DL n. 2.398/87 e 101 do DL n. 9.760/46), mediante reavaliação do valor de mercado do imóvel, desde que, havendo alteração da base de cálculo, intime-se previamente os interessados, sendo dispensável para mera atualização monetária

O que são os Terrenos de Marinha?

Antes de procurar um bom advogado tributarista, é importante entender os conceitos básicos de terreno de marinha, foro e laudêmio.

Terrenos de marinha são uma categoria especial de terrenos localizados próximos ao litoral, em faixas de terra que são consideradas de domínio público. Essa categoria de terrenos tem sua origem histórica no Brasil colonial, quando a Coroa Portuguesa demarcou uma faixa de terra ao longo da costa para garantir o uso e controle das áreas próximas ao mar.

No Brasil, a definição e regulamentação dos terrenos de marinha são feitas pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão vinculado ao Ministério da Economia. Esses terrenos são considerados bens públicos federais e sua gestão compete à União.

Constituição Federal
Art. 20. São bens da União:
VII - os terrenos de marinha e seus acrescidos;

A delimitação dos terrenos de marinha é estabelecida a partir de uma linha imaginária, aproximadamente 33 metros da linha do preamar médio em direção ao continente, incluindo também rios navegáveis que estejam dentro desse alcance das marés. Esses terrenos sempre pertencem à União por questões de defesa nacional e devem ser discriminados pelo Serviço de Patrimônio da União.

DECRETO-LEI Nº 9.760, DE 5 DE SETEMBRO DE 1946
Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a influência das marés.

No Brasil, historicamente atribuiu-se a propriedade dos terrenos de marinha ao Poder Público com o objetivo de assegurar à população e à defesa nacional o livre acesso ao mar e às áreas litorâneas.

No entanto, com a crescente urbanização e ocupação dessas áreas, permitiu-se que particulares ocupassem terrenos de marinha por meio de enfiteuse ou aforamento.

O que é a enfiteuse?

A enfiteuse é um instituto jurídico no qual se subdivide os direitos sobre um bem imóvel, mediante o pagamento de uma taxa anual chamada foro. É uma modalidade de concessão de uso ou direito real sobre um terreno ou propriedade.

Na enfiteuse, uma das partes é o enfiteuta, que recebe o direito de utilizar e usufruir do imóvel, porém, sem adquirir a propriedade plena. A outra parte é o senhorio direto ou proprietário original, que mantém a propriedade do bem.

O enfiteuta assume a obrigação de pagar o foro ao senhorio direto, como uma espécie de "aluguel" pela utilização do terreno. Essa taxa pode ser anual, em geral, e é estabelecida no contrato de enfiteuse.

Esse instituto tem suas origens históricas em tempos remotos, sendo bastante utilizado no passado para estimular a ocupação e desenvolvimento de áreas, como no caso dos terrenos de marinha no Brasil ou em imóveis pertencentes à Igreja Católica.

No Brasil Imperial, o art. 14 da Lei Orçamentária de 1831 permitiu que as Províncias tivessem acesso aos terrenos de marinha, desde que solicitados ao Ministro da Fazenda.

Desses terrenos, aqueles considerados convenientes poderiam ser concedidos por meio de aforamento aos particulares, estabelecendo-se também a taxa anual de foro para aqueles que já haviam sido concedidos.

Desde então, o aforamento ou enfiteuse passou a ser aplicado aos terrenos de marinha, tornando-se uma fonte de arrecadação para os cofres públicos.

Portanto, os terrenos de marinha são áreas de domínio público federal que possuem restrições quanto à sua ocupação, uso e propriedade.

A ocupação pode ocorrer por meio de enfiteuse ou ocupação direta, mediante pagamento de foro/pensão (anual) ou taxa de ocupação, respectivamente.

O que é o foro, cânon ou pensão anual?

Portanto, o aforamento ou enfiteuse é um contrato de longo prazo no qual a União, proprietária do bem imóvel localizado no terreno de marinha, concede ao particular o direito de uso e posse do terreno, mediante o pagamento anual do foro.

O ocupante do bem tem a obrigação de pagar um valor anual para compensar o senhorio pela privação do uso de sua terra.

Além da enfiteuse, A Lei nº 9.636/1998 prevê outra forma de ocupação dos terrenos de marinha, por meio da ocupação direta, mediante o pagamento de uma taxa de ocupação.

Como calcular foro e taxa de ocupação ?

De acordo com o Artigo 101 do Decreto-Lei 9.760/1946, os terrenos aforados pela União estão sujeitos ao pagamento de um foro correspondente a 0,6% (seis décimos por cento) do valor do domínio pleno, o qual será atualizado anualmente, conforme redação dada pela Lei nº 7.450, de 1985.

Além disso, o parágrafo único do mesmo art. 101 estabelece-se que a falta de pagamento do foro por três anos consecutivos, ou por quatro anos intercalados, resultará na caducidade do aforamento, conforme redação dada pela Lei nº 9.636, de 1998. A caducidade levará à devolução da propriedade ao senhorio (União), realizando-se, em consequência, a consolidação.

Já a Taxa de Ocupação é calculada com base em porcentagens diferentes. O Decreto-Lei nº 2.398/87, em seu artigo 1º, estabelece que toda taxa de ocupação de terrenos da União será de 2% (dois por cento) do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Essa taxa é calculada anualmente e atualizada pela Secretaria do Patrimônio da União, conforme redação dada pela Lei nº 13.240, de 2015. Assim, não é mais cobrada a taxa de ocupação de 5%.

Em ambos os regimes, tanto no caso do foro como na ocupação, há também a cobrança de uma taxa no momento da venda do imóvel, o laudêmio.

O que é o Laudêmio?

Quando ocorre a transferência da enfiteuse de um terreno de marinha é devido o pagamento do laudêmio, que corresponde a uma porcentagem do valor da transação. Essa taxa é regulamentada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

O laudêmio é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto n. 2.398/87

Pago o laudêmio estipulado, o chefe do Serviço Regional concederá licença para a transferência, expedindo-se alvará, válido por 90 dias da data da expedição.

Como calcular o Laudêmio?

Nas situações em que ocorre a transferência onerosa do aforamento, é necessário obter o consentimento da União, que possui o direito de preferência nesses casos. Além disso, é obrigatório o pagamento do laudêmio, equivalente a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluindo as benfeitorias.

O art. 3º do Decreto-Lei n. 2.398/1987, com redação introduzida pela Lei n. 13.465/2017, dispõe que a transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terrenos da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do imóvel, excluídas as benfeitorias.

Assim, o sujeito passivo da taxa de ocupação é o alienante do domínio útil ou da cessão de direitos, e não o adquirente, respondendo aquele pelo recolhimento do laudêmio até o efetivo registro da alienação.

A falta de pagamento do laudêmio, foro ou taxa de ocupação resulta na inscrição em dívida ativa não tributária, conforme estabelecido no parágrafo 2º do artigo 39 da Lei 1.735 de 20 de dezembro de 1979.

Quando pagar o Laudêmio?

O ordenamento diz que o laudêmio deve ser pago pelo vendedor de forma antecipada ao negócio jurídico oneroso.

O fato gerador da laudêmio não ocorre quando da celebração do contrato de compra e venda, nem da sua quitação, mas, sim, da data do registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis, que é o momento em que ocorre a transferência do domínio útil do aludido direito real, conforme expressa disposição do artigo 1.227 do CC/02 (REsp 1.257.565/CE),

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos EREsp 1.104.363/PE, Rel. Min. TEORI ALBINO ZAVASCKI, DJe 2/9/10, firmou entendimento no sentido de que a transferência de domínio útil de imóvel para integralização de capital social de empresa é ato oneroso, de modo que é devida a cobrança de laudêmio, nos termos do art. 3º do Decreto-Lei 2.398/87. [1]

Ainda é comum que as partes acabem celebrando contratos de gaveta para evitar a cobrança, porém, em 2023, ao firmar tese em sede de recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que: [2]

a) A falta de registro imobiliário da transação (contratos de gaveta) não impede a caracterização do fato gerador do laudêmio. Caso contrário, isso incentivaria a realização de negócios jurídicos fora da lei apenas para evitar o pagamento dessa obrigação pecuniária.

b) O prazo para a constituição dos créditos relacionados ao laudêmio se inicia no momento em que a União toma conhecimento, seja por iniciativa própria ou por solicitação do interessado, da alienação do imóvel. Essa interpretação está de acordo com o parágrafo 1º do artigo 47 da Lei nº 9.636/1998, com a redação dada pela Lei nº 9.821/1999. Portanto, a data em que o negócio jurídico entre particulares foi consolidado ou a data do registro da transação no cartório de imóveis não são marcos para a contagem do prazo decadencial.

c) O artigo 47 da Lei nº 9.636/1998 abrange todas as questões relacionadas à decadência e prescrição das receitas patrimoniais não tributárias da União Federal. Não há justificativa jurídica para negar validade à parte final do parágrafo 1º do artigo 47 desse diploma legal, que trata da inexigibilidade do laudêmio devido em casos de cessões particulares anteriores ao conhecimento do fato gerador. Isso ocorre porque o legislador não diferenciou as receitas patrimoniais periódicas (como foro e taxa) das esporádicas (como o laudêmio). Assim, a União tem até 5 (cinco) anos da data em que tomar conhecimento da operação para cobrar o laudêmio não pago.

Como não pagar Laudêmio, Foro e Taxa de Ocupação?

A forma legal para se afastar o pagamento desses valores é pela isenção de laudêmio e foro sobre terrenos de marinha, que está sujeita a determinadas condições e critérios estabelecidos pela legislação vigente.

O Artigo 16 da Lei 13.139/2015 estabelece as isenções do pagamento de laudêmio, foro ou taxas de ocupação para pessoas jurídicas de direito privado.

Essas isenções aplicam-se às seguintes categorias:

I - Entidades beneficentes de assistência social sem fins lucrativos, reconhecidas de acordo com a Lei nº 12.101, de 27 de novembro de 2009, que atuem nas áreas de assistência social, saúde ou educação;

II - Organizações que desenvolvam ações de salvaguarda para bens culturais registrados pelo Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), quando os imóveis da União utilizados sob regime de ocupação ou aforamento sejam considerados essenciais para a manutenção, produção e reprodução dos conhecimentos e práticas associados, conforme determinado pelo Secretário do Patrimônio da União por meio de ato específico.

A outra possibilidade de evitar o pagamento de laudêmio, foro ou taxa de ocupação é o ajuizamento de uma ação declaratória de inexistência de relação jurídica, na qual se buscou o reconhecimento de que o imóvel sob o seu domínio útil não está localizado em terreno de marinha, visando, consequentemente, o afastamento de toda e qualquer cobrança realizada pela Secretaria de Patrimônio da União sobre o referido imóvel. [3]

foto de prédio de apartamentos e céu, com informação sobre redução de laudemioI — Base de Cálculo Laudêmio

O art. 3º do Decreto 95.760/1988, ao fixar como será efetuado o cálculo do valor do laudêmio, não deixa dúvidas: "Art. 3° O valor do laudêmio, correspondente a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele existentes, será calculado pelo próprio alienante. [...]". Assim, a base de cálculo do laudêmio consiste no valor atualizado do domínio pleno, com suas benfeitorias.

Como obter a restituição de foro e laudêmio?

A restituição do foro e do laudêmio é a possibilidade de pedir de volta o valor pago, quando:

Não era caso do contribuinte ter pago tal valor;
Era caso de pagamento, porém, o valor tenha sido excessivo.

Para se obter a restituição, o contribuinte pode fazer um requerimento administrativo ou ajuizar uma ação judicial.

Normalmente, os pedidos administrativos não são deferidos e sua análise demora longos anos, por isso, o ideal é que um advogado tributarista proponha uma ação judicial de repetição de indébito ou para suspender a cobrança.

Há prazo para pedir a restituição ?

Sugere-se que o pedido de restituição seja feito imediatamente.

Contribuintes que pagaram indevidamente foro ou laudêmio têm direito à devolução do valor corrigido, porém, ao final do prazo de 5 anos perde-se o direito à devolução.

O contribuinte deve propor ação o mais breve possível, antes que tenham passados 5 anos do pagamento.

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Como não pagar, pagar menos ou reaver Foro e Laudêmio?