Nulidade de Compra e Venda de Imóvel - Restituição de ITBI

É possível que uma compra e venda de imóvel seja anulada judicialmente? Sim.

Há diversas hipóteses que podem levar à anulação de uma compra e venda imobiliária. Por exemplo, uma pessoa que exceda os poderes de uma procuração. Se o procurador tem poderes apenas para administrar o imóvel, não pode vendê-lo sem autorização expressa do proprietário. Outra hipótese de anulabilidade da venda de imóvel ocorre quando há venda do imóvel entre ascendente a descendente (de pai para filho, de avô para neto).

Nesses casos, após levada à questão ao Judiciário e anulada a compra e venda, o contribuinte que pagou o ITBI - Impostos de Transmissão de Bens Imóveis - terá direito à restituição?

Quer de volta o ITBI pago irregularmente? Confira se você tem direito!

EREsp 1.493.162/DF (2020)

“A nulidade de negócio jurídico de compra e venda de imóvel viabiliza a restituição do valor recolhido pelo contribuinte a título de ITBI.”

O que é o ITBI?

O ITBI - Impostos de Transmissão de Bens Imóveis - é devido pela transmissão da propriedade e de direitos reais sobre imóveis, nos termos do art. 156, inciso II, da Constituição da República Federativa do Brasil.

De acordo com o art. 156, II, da Constituição Federal e art. 35, I, II, e III, do CTN, o fato gerador do ITBI ocorre, no seu aspecto material e temporal, com a efetiva transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, o que se perfectibiliza com a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem, pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.

Devo pagar ITBI na compra e venda de imóvel anulada?

Não! Porém, surge a dúvida: para quem deve-se pedir a restituição do ITBI já pago?

Deve-se ajuizar uma ação indenizatória contra aquela pessoa que deu causa à anulação da compra e venda; ou ajuíza-se uma ação de repetição de indébito contra o Município ou DF, pedindo a restituição do ITBI? Ambos caminhos são possíveis.

A ação indenizatória, proposta contra a pessoa que levou à anulação do negócio jurídico, somente é possível se a atuação desta ocorreu com dolo ou culpa. Já a restituição ajuizada contra o Município ou Distrito Federal é sempre possível.

Se foi declarada a nulidade do negócio jurídico, da compra e venda de imóvel, o fato gerador do ITBI foi desfeito.

Destarte, é justo o restabelecimento da situação anterior, com a devolução do imposto que foi pago, para que não haja o enriquecimento ilícito do Município ou do Distrito Federal.

Se não houve transmissão de propriedade, em razão da nulidade do negócio jurídico, o qual é desconstituído com efeitos retroativos, não há que se falar em manutenção do recolhimento do tributo.

Conforme vem entendendo o STJ, uma vez desfeita a alienação que ensejou o pagamento de ITBI, para que não haja enriquecimento sem causa do ente tributante, deve ser restituído o valor pago pelo contribuinte a título de ITBI. [1]

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Defesa do Contribuinte

Auto de Infração - Ação Anulatória

Caso o Contribuinte tenha sofrido uma autuação fiscal – a fiscalização tributária lavrou um auto de infração e multa, determinado o pagamento de ITBI após a anulação da compra e venda, é possível ajuizar uma Ação Anulatória de crédito tributário constituído.

Nesse caso, a ação procura demonstrar que o crédito tributário da Fazenda Municipal é ilegal e desconstituir o auto de infração e multa.

Execução Fiscal - Embargos à execução

Caso já exista uma Execução Fiscal proposta, cobrando a dívida de ITBI, é possível o ajuizamento de Embargos à Execução.

Os Embargos à Execução é uma ação que serve como defesa ao contribuinte, nela se irá rediscutir a dívida e tentar barrar a cobrança indevida.

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Restituição - Como recuperar ITBI?

Caso o contribuinte já tenha pago o ITBI indevidamente é cabível pedido de restituição, que deve ser dirigido ao Município ou Distrito Federal onde ele foi recolhido.

O contribuinte pode requerer a devolução do ITBI administrativamente – junto à Secretaria de Fazenda – ou pela via judicial. 

Judicialmente, deverá estar representado por um advogado tributarista, que irá ajuizar ação para reconhecer o erro e pedir a restituição.

O contribuinte pode pedir a restituição do ITBI ou do crédito, basta possuir a comprovação de recolhimento e provas da anulação da operação para ter de volta o que foi pago nos últimos 5 (cinco) anos.

Prescrição - Prazo para reaver ICMS

Decorridos 5 (cinco) anos do pagamento há a prescrição e perde-se o direito de ter de volta àquilo que pagou a mais.

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[1] REsp 1.493.162/DF (2014) e EREsp 1.493.162/DF (2020)